М. Сорокин. Игра в классики: поиск победителя

Статья опубликована в журнале "Недвижимость и ипотека", N7 (08), 2005

Процесс отнесения объекта к тому или иному классу иногда напоминает детскую игру в классики: играющие (девелоперы) пытаются допрыгнуть до максимального класса, причем нередко без всякой логики и обоснования. В отличие от детских игр, проигрыш в случае неверной классификации объекта при проектировании может обернуться серьезными убытками для девелопера, так как проект и строящийся дом нельзя стереть с асфальта.

Кому нужна классификация?

Среди девелоперов и риэлторов сложилось устойчивое разделение на классы: эконом, бизнес и элитный. Аналогичным образом классифицируются риэлторские и девелоперские компании, специализирующиеся на одном из рынков жилья либо выступающие в качестве универсальных компаний.

Следует отметить, что сегодня среди участников рынка жилой недвижимости нет общепризнанной классификации новостроек и четких критериев, которые позволяют отнести жилой объект к тому или иному классу. Причины в том, что классификация жилья не имеет существенного практического смысла ни для риэлторов, ни для покупателей: для неискушенного покупателя жилье бизнес-класса дороже типового жилья на окраине и дешевле нестандартного жилья в центре города.

Для части риэлторов, работающих на рынке элитного жилья, несомненная польза от классификации состоит в том, чтобы представить в разговоре с покупателем общие параметры любого объекта, не имея никакой информации о нем, так как проблематично запомнить все строящиеся объекты. Скажем, если потенциальный покупатель по телефону спрашивает о неизвестном агенту объекте Х на Патриарших прудах, тот может уверенно рассказать о монолите, трехметровых потолках, отделке холла и т. д.

Тем не менее, некоторые компании, а именно девелоперы и проектировщики (архитекторы), заинтересованы в классификации жилья, так как это необходимо в их повседневной работе.

Классификация недвижимости помогает девелоперам и проектировщикам определить базовые параметры объекта-новостройки. Основным критерием классификации и единственным нестроительным параметром является средняя цена за квадратный метр, так как именно она отражает потребительскую стоимость жилья, как и любого другого товара на рынке. Основным способом проверки классификации служит текущий спрос покупателей на квартиры, исходя из общего метража и средних цен за квадратный метр. Перемножая эти два показателя, получают общую стоимость квартиры.

Приведенная в таб. 1 классификация объектов недвижимости не претендует на полноту параметров: в ней не указано необходимое на одну квартиру количество машино-мест, нет требований жильцов дома к инфраструктуре, ограничений по этажности и др. Также в классификации осознанно не выделяются подклассы жилья в рамках одного класса (есть примеры деления подклассов элитного жилья по аналогии с классификацией офисов: "А+", "А" и "А-", или "А", "В" и "С", или объекты "де люкс" и "премиум"). В дальнейшем мы будем говорить об обобщенной классификации, согласно которой можно ранжировать большинство строящихся жилых объектов.

Таб. 1. Классификация новостроек

При анализе и классификации недвижимости необходимо помнить о следующих условностях и допущениях:

• с развитием рынка жилья и появлением новых объектов требования к качеству и потребительским характеристикам жилья ужесточаются, поэтому построенные объекты могут переходить из одной подгруппы в другую. Соответственно, жилье которое раннее считалось суперэлитным, через определенный период времени может не являться таковым из-за изменений на рынке предложения. Так, расселенные в начале 1990-х гг. коммуналки в центре города сейчас можно отнести в элитному классу лишь с большими оговорками, так как в старых домах отсутствует центральное кондиционирование, свободная планировка и подземный паркинг
• критерии, заложенные в основу классификации, существенно меняются с развитием строительных технологий, но ключевые параметры домов остаются прежними. Например, в элитном доме постройки 1950-х гг. — "высотке" на Котельнической набережной — уже были предусмотрены гаражи для жильцов, но еще не было системы центрального кондиционирования
• представленные критерии и характеристики различных классов жилья не являются абсолютным правилом, и в каждой группе могут быть исключения по тому или иному признаку. Так, удаленный от центра район Покровское-Стрешнево застроен жилыми зданиями, продаваемыми по ценам, близким к стоимости жилья на Патриарших прудах или Остоженке
• стоимость квартиры не определяет класс жилья, к которому относится объект, а наоборот, цена на жилье напрямую зависит от класса (параметров дома). Единичные сделки по продаже квартиры по завышенным или заниженным ценам не оказывают влияния на рынок и не принимаются в расчет при оценке рыночной стоимости недвижимости.

В девелопменте проектов классификация может быть важным источником информации для проектирования основных строительных параметров объекта. Разумеется, в архитектурном проекте кроме требований потребителей (классификации) учитываются нормы инсоляции и иные ограничения в соответствии с действующими СНиП, а также характеристики, зафиксированные в инвестиционном контракте с городом. Пример таких ограничений — центр Москвы, где в отдельных случаях невозможно строительство подземного паркинга, подразумевающее рытье котлована.

Практическое применение классификации жилья можно рассмотреть на примере исследования, посвященного проектированию объекта эконом-класса в части метража квартир. Задачей исследования являлось определение оптимальных строительных параметров новостроек эконом-класса без прогнозирования тенденций рынка.

Перед началом исследования была выдвинута гипотеза о влиянии метража квартир в рамках каждого класса на темпы (объемы) продаж объектов-конкурентов. В ней не принимаются во внимание потребительские свойства планировки квартиры, в том числе площадь и параметры отдельных ее помещений, количество лоджий и балконов, инсоляция и расположение квартиры в секции (угловая, внутренняя), видовые характеристики и иные факторы, влияющие на цену и спрос.

В ходе исследования была собрана информация об остатках квартир в строящихся объектах-аналогах по разным типам квартир. На основании этих данных с внесенными поправками (весами) были проведены обобщения по оптимальному метражу квартир эконом-класса. Для анализа объекты-аналоги были специально отобраны (в соответствии со стадией строительства и другими данными). Наиболее сложным при исследовании оказался корректный сбор информации о действительных остатках строящихся объектов и точное присвоение весов по апробированной методике.

Таб. 2. Остатки по трем выборочным объектам (по 1-, 2-, 3-комнатным квартирам на определенную дату)

Из таб. 2 видно, что успешнее всего продавался объект 1 с квартирами минимального метража. Общая рекомендация исследования (таб. 3) — минимизация возможных метражей для всех типов жилья эконом-класса без ухудшения потребительских качеств квартиры. Так, для современной 1-комнатной квартиры минимальный метраж определяется в 35 кв. м, из которых комната — 18 кв. м, кухня — 9, санузел и коридор — по 4.

Таб. 3. Выборочные рекомендации по метражу

Дальнейшее развитие указанной гипотезы может проводиться по усовершенствованной методике с расширением количества исследуемых объектов и включением других классов новостроек (бизнес-класс и элитный класс).

Тенденции и подходы к проектированию

Параметры монолитных объектов эконом-класса приближаются к параметрам панельных домов массовых серий, что подтверждает правильность классификации. В этом легко убедиться, изучив метражи популярных серий панельных домов (таб. 4), возводимых в последнее время. Наблюдается общая тенденция снижения метража квартир в объектах эконом-класса. И она усилится в дальнейшем, если девелоперы продолжат слепо копировать тактику конкурентов.

Таб. 4. Примерные метраж и параметры квартир

В исследованиях подобного плана возникает проблема не сбора информации о конкурентах, а перспективного видения тенденций спроса. Для этого необходимо проводить качественные исследования покупателей с использованием разных методов сбора информации.

Таким образом, при игре в классики победителем оказывается тот девелопер, который сумеет правильно угадать тенденции рынка на ближайшие несколько лет и предложить оптимальные параметры квартир. Причем резонным представляется использование метода взвешенного анализа и расчета с опережением существующих тенденций рынка. Победителя в этом соревновании девелоперов будет определять покупатель, от которого зависит финансовый успех проекта.