Классификация недвижимости помогает девелоперам и проектировщикам определить
базовые параметры объекта-новостройки. Основным критерием классификации и
единственным нестроительным параметром является средняя цена за квадратный метр,
так как именно она отражает потребительскую стоимость жилья, как и любого
другого товара на рынке. Основным способом проверки классификации служит текущий
спрос покупателей на квартиры, исходя из общего метража и средних цен за
квадратный метр. Перемножая эти два показателя, получают общую стоимость
квартиры.
Приведенная в таб. 1 классификация объектов недвижимости не претендует на
полноту параметров: в ней не указано необходимое на одну квартиру количество
машино-мест, нет требований жильцов дома к инфраструктуре, ограничений по
этажности и др. Также в классификации осознанно не выделяются подклассы жилья в
рамках одного класса (есть примеры деления подклассов элитного жилья по аналогии
с классификацией офисов: "А+", "А" и "А-", или "А", "В" и "С", или объекты "де
люкс" и "премиум"). В дальнейшем мы будем говорить об обобщенной классификации,
согласно которой можно ранжировать большинство строящихся жилых объектов.
Таб. 1. Классификация новостроек
| |
Местоположение |
Кол-во квартир / паркинг |
Площадь квартир, кв. м |
Средняя цена, долл./кв. м |
Иные параметры |
| Элитный класс |
В пределах Садового кольца (в элитных районах: Остоженка, Арбат,
Патриаршие пруды и др.), иных элитных зонах города (Покровское- Стрешнево
) |
Не более 80
/подземный
|
120 – 270 |
3000 – 8000 |
Монолит, центральное кондиционирование (климат-контроль),
высококлассная инженерия, система охраны и контроля доступа, эксклюзивная
отделка общих помещений, мойка, подогреваемый въезд в паркинг и пр. |
| Бизнес-класс |
За пределами Садового кольца, в престижных районах |
От 80/ подземный или много-ярусный |
80 – 180 |
1700 – 2500 |
Монолит, без центрального кондиционирования, консьерж и система
наблюдения за фойе, качественная отделка общих помещений, паркинг без
мойки и др. |
| Эконом-класс |
В непрестижных районах города, за МКАД и в ближайшем Подмосковье |
От 120/без паркинга |
45 – 120 |
900 – 1500 |
Панель и монолит, минимальная отделка общих
помещений |
При анализе и классификации недвижимости необходимо помнить о следующих
условностях и допущениях:
- с развитием рынка жилья и появлением новых объектов
требования к качеству и потребительским характеристикам жилья ужесточаются,
поэтому построенные объекты могут переходить из одной подгруппы в другую.
Соответственно, жилье которое раннее считалось суперэлитным, через
определенный период времени может не являться таковым из-за изменений на рынке
предложения. Так, расселенные в начале 1990-х гг. коммуналки в центре города
сейчас можно отнести в элитному классу лишь с большими оговорками, так как в
старых домах отсутствует центральное кондиционирование, свободная планировка и
подземный паркинг
- критерии, заложенные в основу классификации, существенно меняются с
развитием строительных технологий, но ключевые параметры домов остаются
прежними. Например, в элитном доме постройки 1950-х гг. — "высотке" на Котельнической набережной — уже были
предусмотрены гаражи для жильцов, но еще не было системы центрального
кондиционирования
- представленные критерии и характеристики различных
классов жилья не являются абсолютным правилом, и в каждой группе могут быть
исключения по тому или иному признаку. Так, удаленный от центра район
Покровское-Стрешнево застроен жилыми зданиями, продаваемыми по ценам, близким
к стоимости жилья на Патриарших прудах или Остоженке
- стоимость квартиры не определяет класс жилья, к которому относится объект,
а наоборот, цена на жилье напрямую зависит от класса (параметров дома).
Единичные сделки по продаже квартиры по завышенным или заниженным ценам не
оказывают влияния на рынок и не принимаются в расчет при оценке рыночной
стоимости недвижимости.
|
