Balanced Scorecard для девелопмента недвижимости: особенности, проблемы, подходы

Строительство и девелопмент. Отраслевые особенности и организационные формы

Девелопмент недвижимости представляет собой сложный многоступенчатый процесс создания нового продукта – объекта недвижимости. Это бизнес, где требуются сравнительно крупные инвестиции с длительным циклом и где произведенный продукт длительное время может создавать регулярный доход. Вместе с тем, это бизнес, который чутко и быстро реагирует на изменения в технологиях, экономике, демографии, архитектуре, законодательстве, социальной сфере.

Примерно с 1990–1992 года в России обозначились типичные формы деятельности экономических субъектов в данной сфере:

1. инвестирование;
2. строительство;
3. реконструкция и ремонт;
4. сдача в аренду и продажа;
5. эксплуатация;
6. специализированный консалтинг.

Наибольшее развитие получили первый, четвертый и пятый вид деятельности компаний-девелоперов. Собственно строительство все чаще отдается на подряд специализированным строительным организациям, имеющим соответствующие лицензии и необходимые основные средства (в частности, строительную технику).

Хотя цепочка полного цикла строительного производства (выделение земли – поиск инвестора – разработка и согласование проекта – инвестирование – подряд – строительство – продажа – эксплуатация) реализована в меньшинстве структур основных игроков рынка, девелоперский бизнес в основном представлен в таких формах, как многопрофильный промышленно-строительный холдинг или корпорация. Под термином «корпорация» в данном случае подразумевается сложная развитая структура, состоящая из нескольких юридических лиц, каждое из которых занимает свое место в определенной иерархии, разделении труда и имеет свое предназначение. Но свойство открыто привлекать капитал (инкорпорировать) у девелоперских корпораций, как правило, в настоящее время отсутствует.

Типичный многопрофильный промышленно-строительный холдинг является комбинацией из следующих возможных составляющих:

1. головная управляющая компания или компания, обладающая функцией управления проектами;
2. инвестиционная компания;
3. строительная организация-генподрядчик, осуществляющая строительные и монтажные работы, а также капитальный ремонт зданий и сооружений производственного и непроизводственного назначения;
4. компании, выполняющие отдельные виды СМР (строительно-монтажных работ) на площадке;
5. проектный институт или проектно-изыскательская организация по обслуживанию строительства и капремонта;
6. предприятия по производству/продаже стройматериалов;
7. риэлторская компания или компания-арендодатель, в том числе с функциями по эксплуатации зданий;
8. компании, осуществляющие эксплуатацию недвижимости
9. маркетинговое, рекламное и/или консалтинговое агентства. 

Функциональная полнота таких структур наблюдается обычно во всем, кроме самого строительного производства – там, где оно отдается на подряд.